A visibilidade internacional
Uma reflexão partilhada por Francisco Campilho
No início dos anos 90, Portugal aparecia semanalmente nos quadros de indicadores económicos e financeiros das economias emergentes publicados pela resista The Economist.
Na altura houve uma pequena polémica porque muitos leitores portugueses entendiam que, tendo em conta o desenvolvimento económico desses anos pós integração europeia, o nosso país já deveria estar classificado como emergente.
A revista analisou a situação e retirou Portugal do lote de economias em desenvolvimento, mas tendo em conta a dimensão da nossa economia, não o incluiu nos quadros de indicadores dos países desenvolvidos. E assim, de uma forma um pouco irónica, pelo nosso mérito, deixámos de ter visibilidade nas páginas de um dos semanários de maior prestígio internacional. Por outro lado, ganhou maior relevância as vezes em que passámos a ser objeto de um artigo ou a ser referidos em alguma estatística.
Serve este pequeno enquadramento para refletir que o mercado imobiliário português teve essa visibilidade internacional numa das recentes edições da revista. Olhando para a economia global, as perspetivas de evolução dos preços e da atividade imobiliária são de queda no curto e médio, prazos devido à subida das taxas de juro e ao consequente aumento de custos dos novos empréstimos hipotecários e também aos atuais que estejam indexados. Juntando este efeito ao do aumento do custo de vida, a situação agrava-se para as famílias nos próximos tempos.
A revista atualiza um ranking de 17 países de acordo com três indicadores de risco da habitação. O primeiro é o aumento recente dos preços (2019-2T2022), estando mais vulneráveis a um arrefecimento os mercados em que esse aumento se verificou no período da pandemia. Portugal, com um crescimento de preços de 45,3% nesse período, ocupa o primeiro lugar deste critério seguindo do Canadá com 41,7%.
A Espanha apresenta o valor mais baixo com 5,3% de aumento. O segundo indicador é o nível de endividamento medido pela % da dívida das famílias em relação ao rendimento líquido disponível.
Neste critério, Portugal apresenta um valor de 126% e fica colocado quase a meio da tabela, em 8º lugar.
A Dinamarca com 249% ocupa o primeiro lugar, sendo a Itália, com 91%, o país com menor risco neste fator.
Por último, o terceiro fator é o aumento das taxas de juro dos bancos centrais no período entre janeiro de 2021 e outubro 2022, ficando neste caso Portugal empatado com as restantes economias da Zona Euro com um aumento de 1,25%. O maior aumento verifica-se na Nova Zelândia com 3,25% e o menor na Dinamarca com 0,65% de aumento nesse período. Neste fator, torna-se muito relevante a velocidade de transmissão de aumentos de taxas aos proprietários. Portugal, com uma taxa de empréstimos indexados elevada, à semelhança de outros países europeus como a Suécia, sobe assim no ranking do risco. Globalmente, o nosso país aparece como o 9º país mais exposto ao risco imobiliário. A economia com maior risco é o Canadá e a que apresenta um menor risco é a Itália. A maior parte dos países europeus apresenta um risco menor, resultado de menores crescimentos de preços e menores rácios de endividamento.
É importante referir que no estudo anterior, publicado uma edição de maio deste ano, Portugal não era referido. Será esta visibilidade fruto apenas de um aumento de risco? Penso que o nosso mercado ganhou quando se tornou mais internacional porque grande parte das transações que sustentam estes aumentos de preços são operações com investidores estrangeiros. Deste ponto de vista os critérios utilizados poderão ser menos relevantes para prever a tendência de evolução do nosso mercado.
Texto: Francisco Campilho Administrador – Delegado da VICTORIA Seguros
Fonte: 17ª Coluna de Opinião no Público Imobiliário
